Neftin qiyməti və daşınmaz əmlak bazarı: evlər niyə ucuzlaşmır?

Məlumdur ki, neftin qiyməti ucuzlaşan zaman iqtisadiyyatın demək olar, bütün sahələrində aktivlik enir və tələb, təklif nöqteyi-nəzərdən ciddi durğunluq yaranır. Bu, daşınmaz əmlak bazarına da aiddir. Belə ki, neft ixrac edən bütün ölkələrdə tikinti bumu adətən, “qara qızılın” dünya bazar qiymətləri həmişə yüksək olduğu dövrə təsadüf edir. Neftin qiyməti düşdükdə isə tikinti işləri zəifləyir və bu sahədə təklifin dərhal azaldığı müşahidə olunur.

Odur ki, neftin qiyməti yüksək olan zaman dünyanın hər yerində daşınmaz əmlakın qiymətləri əslində, sərfəli olmalı, ucuzlaşdıqda isə artmalıdır. Ancaq belə deyil. İş ondadır ki, neftin qiyməti yüksək olduqda tələbə də müsbət təsir edir. Belə ki, onun tədiyyə yəni, alıcılıq qabiliyyətli genişlənir. Ucuzlaşdıqda isə daşınmaz əmlak bazarında təkliflə yanaşı, tələb də “ölür”.

Ona görə ki, onun tədiyyə qabiliyyəti məhdudlaşır. Ona görə də neftlə əlaqədar olaraq, daşınmaz əmlak alqı-satqısında lap durğun vəziyyət yaranır.

Amma məsələ bundadır ki, bazar iqtisadiyyatının qanunları normal fəaliyyət göstərən ölkələrdə neftin ucuz olması şəraitində daşınmaz əmlak satışı bəzən, xarici kapital axını hesabına yaxşı vəziyyətdə olur. Belə ki, qiymətlər əlverişli olduğundan satış yüksək xarakter daşıyır. Bu isə özünü xüsusən, mənzil alqı-satqısında göstərir. Ancaq bütövlükdə isə neftlə bağlı iqtisadi aktivlik enərkən dünyanın hər yerində daşınmaz əmlak bazarlarında passivlik yarandığı faktdır.

Bu vəziyyət ölkəmizə də xasdır.

Sadəcə olaraq, fərq ondadır ki, neftin dünya bazar qiymətləri ilə əlaqədar Azərbaycanda daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər enmir. Başqa sözlə desək, neft bahalaşarkən qiymətlər artsa da, ucuzlaşanda yerində donub qalır. Bunu real vəziyyət də sübut edir. Belə ki, alqı-satqı prosesi zəifləsə də, təklif enib tələb yumşalsa da, ölkəmizdə daşınmaz əmlak bazarında neftin qiyməti ilə bağlı heç bir ucuzlaşma qeydə alınmır. Eyni vəziyyət 2008-2009-cu illərdə qlobal maliyyə və iqtisadi böhran zamanı da özünü göstərdi. Yəni, həmin illərdə ölkəmizdə tikinti bumu zəifləsə də qiymətlər dəyişmədi. Halbuki demək olar, bütün inkişaf etmiş ölkələrdə daşınmaz əmlak bazarlarında ciddi eniş qeydə alındı. Azərbaycanda isə həmin illərdə mənzil və sair tikintisində tənəzzül müşahidə olunsa da ucuzlaşma qeydə alınmadı.

Ümumiyyətlə, təcrübə göstərib ki, bizdə daşınmaz əmlak bazarı neftin qiyməti arasında heç bir asılılıq yoxdur. Sadəcə olaraq, neftin qiyməti bir ara təklifin formalaşmasında mühüm rol oynadı ki, bu da 2008-ci ildən əvvəlki dövrə təsadüf edir. Mənzil və kommersiya xarakterli tikililər sonradan daha çox başqa amillərdən qaynaqlamağa başladı. Və artıq neçə ildir, vəziyyət eynidir. Ona görə də qiymətlər əsasən başqa cəhətlər sayəsində formalaşır ki, bir az dərinə getsək, burada tələb və təklifin rolunu görmərik.

Odur ki, bu il neftin qiyməti ilə bağlı ölkəmizdə daşınmaz əmlak bazarında ciddi ucuzlaşmanın olacağını gözləmək əbəsdir. Sadəcə, qiymətlər qalxmayacaq. Çünki onsuz da ən yüksək səviyyədədir. Ancaq bu da müəyyən şərtlər çərçivəsində baş verəcək. Məsələ ondadır ki, əgər, hökumət nümayəndələrinin səsləndirdikləri kimi mövcud ipoteka şərtlərində müəyyən yumşaldılmalara gedilərsə bilavasitə mənzil bazarında qiymətlər qalxacaq. Çünki ölkədə yaşayış mənzillərinə tələbat olduqca yüksəkdir və durmadan artır. Əslində, dünyanın hər yerində belədir. Lakin onların əksəriyyətində məsələ müvafiq iqtisadi qanunlar çərçivəsində tənzimlənib idarə olunduğundan, hər şey tələb ilə təklifin nisbəti əsasında təşəkkül tapır.

Bizdə isə təkrar edirik ki, belə deyil.

Məlumdur ki, Azərbaycan Mərkəzi Bankı (AMB) nəzdində fəaliyyət göstərən Azərbaycan İpoteka Fondu (AİF) adi ipoteka kreditlərini maksimal məbləği 50 min manat olmaqla 25 illik müddətinə ildə 8, ilkin ödənişi isə 20, sosial (güzəştli) ipotekanı isə 50 min manat olmaqla 30 illik müddətinə ildə 4, ilkin ödənişi isə 15 faiz təşkil etməklə verir.

Şərtlər yumşaldılarsa qiymətlər dərhal qalxacaq. Söhbət, dövlət tərəfindən verilən ipotekadan gedir. Güzəştli ipoteka kreditləri dövlət büdcəsindən ayrılan vəsait hesabına maliyyələşdirilir ki, adi ipoteka isə AİF-in öz hesabına, başqa sözlə desək, müvafiq istiqrazlar emissiya edilərək yerləşdirilməklə cəlb olunan vəsaitlər hesabına ödənilir.

AİF fəaliyyətə başladığı dövrdən sosial ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün dövlət büdcəsindən 2005-ci ildə 6, 2006-2007-ci illərin hər birində 20, 2008-də 22, 2009-da 11,6, 2010-cu ildə 16,84, 2011-ci ildə 20, keçən il isə yenə 20 milyon manat vəsait ayrılıb. 2013-cü və keçən ilin büdcəsindən isə sosial ipoteka üçün 40 milyon manat ayrılmışdı. Cari ildə isə sosial ipotekanın tətbiqini genişləndirmək məqsədilə İpoteka Fonduna 50 milyon – keçən ildəkindən 25 faiz çox vəsait ayrılıb.

Əlbəttə bu, olduqca cüzi məbləğdir. Lakin ölkədə ipoteka kreditləşdirməsinin mənzil bazarında qiymətlərin formalaşmasında böyük rolu var. Dövlət başçısı tərəfindən ipoteka şərtlərinin yumşaldılması haqda sonuncu Fərman 2013-cü ilin fevralın 4-də imzalanmışdı. O vaxt yazdıq ki, Prezidentin Fərmanında güzəştli ipoteka kreditlərinin yaxşı ki, maksimum məbləği artırıldı. İlkin ödəniş ləğv edilməklə faizlər aşağı salınmadı. Yoxsa, qiymətlər yüksəliş üçün daha güclü təkan əldə edərdi.

Ölkədə güzəştli ipoteka şərtlərini yüngülləşdirmək əlbəttə vacibdir. Ancaq mənzil bazarında qiymətlərin formalaşması amillərinə də diqqət yetirmək lazımdır. O baxımdan ki, bizdə əhalinin yaşayış mənzillərinə tələbatı nə qədər yüksək olsa da mənzil bazarında qiymətlər real alıcılıq qabiliyyəti əsasında təşəkkül tapmır və olduqca, yüksək xarakter daşıyır. Buna isə bir sıra amillər yol açır.

Belə ki, mənzil bazarı bir qrup imkanlı аdаmlаr üçün yatırım mənbəyi xarakteri daşıyır ki, bu da gəlirlərin uçоtdаn gizlədilməsinin nəticəsi sayılır. Belə şəraitdə isə ipoteka mexanizminin fəaliyyəti səmərəsiz xarakter daşıyır. Ona görə ki, şərtlərin yüngülləşdirilməsi bəzi işbazlar üçün geniş imkanlar açır ki, mənzil bazarında qiymətlərin obyektiv amillər əsasında təşəkkül tapmaması səbəbindən dövlətin ipoteka üçün ayırdığı vəsaitlər müəyyən qrup adamların əlində əlavə vasitəyə çevrilir.

Əslində isə ipoteka tikinti sektorunun inkişafına xidmət etməli və dövlət onun vasitəsilə daşınmaz əmlak bazarına nəzarət etməlidir. Hökumət də buna nail olmaq istəyir. Təsadüfi deyil ki, dövlət büdcəsindən sosial ipoteka üçün ayrılan vəsaitin həcmini yaxın müddətdə 100 milyon manata çatdırmaq nəzərdə tutulur.

Əslində isə bunu ildə 1 milyard da etmək olar. Ancaq məsələ bundadır ki, ölkənin nə əsas maliyyə sənədi bu yükü daşıya biləcək, nə də daşınmaz əmlak bazarında tələb tədiyyə qabiliyyətli olacaq.

Neft amili təsirsiz olduğu kimi...